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转让、停工……2017的“地王”们日子有点惨

来源: 中国经济周刊 编辑:谢淑荣 发布: 2018-01-09 10:13
话说赤壁之战时,魏武挥鞭,意气方遒,铁索连船,直指江东。可叹的是,旱鸭子曹孟德不知道长江上的风向会变,风向一变战局也就变了。霎时间,樯橹灰飞烟灭,孟德走了华容道。

【经济ke】转让、停工……2017的“地王”们日子有点惨

《中国经济周刊》记者 李永华

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第2期)

风起,势变。

话说赤壁之战时,魏武挥鞭,意气方遒,铁索连船,直指江东。可叹的是,旱鸭子曹孟德不知道长江上的风向会变,风向一变战局也就变了。霎时间,樯橹灰飞烟灭,孟德走了华容道。

1400多年后,李自成于山海关外的一片石对决吴三桂。一路顺风顺水的大顺军忽然遭遇当头逆风,埋伏的清军顺风而来,大顺军猝不及防,一路溃败。

这一次,同样上演了一幕溃退局面的,是曾经衔枚疾进的“地王”。

高歌

2016年,是地产商的狂欢年。

房价一波又一波地飙涨,地产商们也兜着“高价拿地,高价卖房”的心思,买涨不买跌,在举牌时,价格按10亿元往上跳,也纹丝不动。

于是,一波又一波地王横空出世。有数据称,2016年诞生了350个地王项目。

在房地产市场,面粉比面包贵,已经见怪不怪了。但细究之下,你会发现,更离谱的是,只要面粉够贵,榨菜包也能变成蟹黄汤包。是的,这就是过去很长一段时间,我国房地产市场颠扑不破的逻辑,调控几乎不管用,越调越涨。

与此同时,房企购地的步伐也愈演愈烈,为了拼地王,高杠杆拿地,那都不叫事儿。

公开数据显示,行业洗牌加剧之下,行业集中也明显加速。谁能留下来?秉持着手中有地、心中不慌的金科玉律,大家纷纷选择囤地,而且排名越靠前的企业,拿地强度越大,恒大、融创、碧桂园与万科均如此。

第二梯队也拼命往前拱。好些三五百亿规模的企业提出,未来5年要冲击1000亿元营收,千亿规模的则瞄准3000亿元疾驰而去。一位开发商老总说得好,“地产行业集中度提高,房企只有出现在第一阵营的镜头里,才更有能力做其他的事情。”

另一个不得不提的原因是,一些城市近几年土地供应大幅减少,僧多粥少的局面无形中也推高了地价,催生了地王。比如,中部某省会城市2016年出让土地的面积,不到2013年高点的一半。一位中层官员说,市领导实际上希望地价更高一些,否则,城市房价与城市地位不符。

这么多“粉丝”追着捧着,地王能不红吗?

只是,仔细想想,在开发商们一掷千金、大肆扩张的这波浪潮中,有多少是真的火眼金睛,又有多少是被趋势裹挟着,头脑过热,跟风炒楼呢?

风起

不消太久,2016年底,一切都变了,市场预期急转直下。

2016年底,中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。这一全新的定位,让2017年成为中国房地产的大变革之年。限购、限贷、限价、限售、限商……不断收紧的调控政策,就像是唐僧的紧箍咒,念得孙悟空欲死不能。

与此同时,偏爱高地价带来高土地财政的地方政府也开始补刀。2017年,各地方政府普遍加大土地供应,限制地价,平抑房价。在地价严控之时,2017年前11月,全国50大城市土地出让金却超过3万亿元,同比增长37.3%。很显然,这源于土地出让面积的大幅增加。

以北京为例,据克而瑞数据统计,2017年北京土地市场总建筑面积高达1166万㎡,环比增长129%。商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。更值得注意的是,土地结构也脱胎换骨——共有产权面积300万平方米,配建的限价商品房住宅约337万平方米,出租房约91万平方米。

问题来了。房价如此严控之下,高溢价拿了地王的开发商们怎么办?

割肉是不可能的。一个字:拖。

几天前,一地产开发企业副总经理告诉经济ke,开发的一个楼盘几个月前就已盖好封顶,预售证也在手,可是政府限价,比周边二手房价格还低30%。“老板一直是拖着,盼望政策能松一点。”临近年底,他们也撑不下去了。“必须开盘销售回款,资金压力太大。”

这不是孤例。在易居地产重点分析的50个地王中,仅7个项目开盘。而未开盘的43个项目中,还未开工的也多达14个。

那么,拖不了的怎么办呢?想尽办法或明或暗地拉升价格。捆绑车位、精装修,还有天价茶水费等,都是惯用手段。

不过,2017年10月开始,住建部与发改委在全国掀起一次联合交叉检查,集中整顿商品房销售乱象,这些法宝也不太灵光了。

办法还有,“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”如此鄙视链被用于对冲限贷政策,你一定没少听说。

如此闹得不像话之后,2017年12月28日,住房和城乡建设部、财政部、国土资源部、央行又联合发文,要求开发商不能拒绝公积金贷款。另一条小道儿被封死。

如此一来,曾经风光无限的地王,如今过得咋样?2017年11月底,华侨城转让北京丰台地王板块;上海楼板价超10万元/平方米的地王遭质疑变身停车场;南京地王“崩盘”停工的消息在四处流传。

爆冷

重压之下,引入更多资金分担风险、股权变动甚至卖股求生成为市场主流。

据相关统计,2015年以来,全国住宅类总价超过65亿元的地王地块共有50宗,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%。北京、上海、武汉等城市的高总价地块,出现股权变动现象尤为典型。

地王一难受,土地市场也遇冷。国家统计局称,全国房地产开发投资增速从2017年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%。中原地产数据显示,2017年一线城市土地溢价率只有18.76%,是多年来的最低点。

据《中国经济周刊》报道,部分城市甚至开始出现之前很少见的流标。截至目前,2017年下半年一二线城市住宅土地流标已经达到44宗,其中一线城市北京出现1宗,广州出现2宗。2017年12月28日,北京招拍挂的最后一块地以流拍告终,给北京2017年楼市画上了一个休止符。

新地王更被严防死守。毕竟,锁死“地王”房价,就意味着“锁死”整个板块的最高房价。

2017年6月,长沙曾有一地块被视为潜在地王,却在拍卖前一天临时叫停。湖南地产观察人士文江说,当时正是长沙房价暴涨引发高度关注、长沙调控政策升级的时候,如果这块地楼面价再创新高,成为新地王,或许将逆转购房者的预期,市场重回火爆状态。

撤退

那么,那些曾经手捧九百九十九朵玫瑰的地王追求者哪里去了?

根据《中国经济周刊》的统计,2016年拿地支出前15名的房企中,由央企和国企组成的“国家队”占据8席,16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中,有9家花落“国字头”。2017年新形势下,“国字头”当然知道进退。仅2017年11月,就有11家房企密集抛售15个房产项目,总价高达560亿元,其中9家为国企、央企。

其实,财大气粗的一线龙头原来也是地王制造主力。但2017年,尽管这些龙头房企依然热衷拿地,但在拥有天量土地储备后,他们并没有爆出地王绯闻。比如2017年拿地最凶的融创,就主要是通过并购来获得新的土地的。

可见,新一轮调控下来,地王们从“一曲红绡不知数”到“门前冷落车马稀”的逆转,也让市场的走势愈加清晰。

十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。住房租赁、共有产权等长效机制逐步落地,更多的政策已在酝酿中。同时,希冀2018年政策松动的侥幸心理也在逐渐被打破。2017年12月23日,住建部部长王蒙徽表示,2018年要“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。

风,真的变了。

这不由让人想起一年多前,香港恒隆地产董事长陈启宗在一个公开场合所说的话。他说,现在所有成为地王的人,我是替他们担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些人要说“节哀顺变吧”。

(该文已于2017年12月31日发布于由《中国经济周刊》与侠客岛联合出品的经济ke)

《中国经济周刊》2018年第2期封面

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